İpotek harcı

Bir taşınmaz üzerine ipotek kurulurken tapu harcı alınır. Harç, ipotek ile güvence altına alınan borç tutarının binde 4,55'idir. 1.000.000 TL'lik bir borç için ipotek harcı 4.550,00 TL eder. Konut kredisi kapsamında kurulan ipotekler ise bu harçtan istisnadır.

Örnek hesaplar

Konut kredisinde harç alınmaz

Konut finansmanı amacıyla bankalarca kullandırılan kredilerde, kredinin teminatı olarak kurulan ipotek harçtan istisnadır. Bu yüzden konut kredisiyle ev alan biri, tapu harcını öder ama ipotek harcı ödemez. İpotek için döner sermaye ücreti ise ayrıca alınabilir. Bankanın kredi sözleşmesinde yer alan ekspertiz ücreti ve kredi tahsis masrafı da harç değildir; bankanın kendi masraf kalemleridir.

İstisna, konut finansmanı kapsamındaki kredilerle sınırlıdır. İhtiyaç kredisi ya da ticari kredi için bir konut üzerine ipotek kurulursa harç ödenir. İşyeri kredilerinde de genel kural uygulanır.

İpotek ne zaman kurulur?

İpotek, bir borcun ödenmemesi hâlinde alacaklıya taşınmazı sattırarak alacağını tahsil etme hakkı verir. En yaygın örneği banka kredileridir. Bunun dışında kişiler arasındaki borçlar, satış bedelinin bir kısmının sonradan ödeneceği alımlar ve ticari ilişkilerde de ipotek kurulabilir. Kişiler arasında kurulan ipoteklerde harç her zaman alınır.

İpoteğin kaldırılması

Borç ödendikten sonra ipoteğin tapu kaydından silinmesi gerekir. Bu işleme ipotek fekki ya da terkini denir. Banka kredilerinde banka, borcun kapandığına dair yazıyı tapu müdürlüğüne elektronik olarak iletir. Kişiler arası ipoteklerde ise alacaklının tapu müdürlüğünde muvafakat vermesi gerekir. İpotek kaldırma işleminde genellikle yalnızca döner sermaye ücreti ödenir. İpoteği kaldırılmamış bir taşınmazı satmak mümkündür, ama alıcı ipotekle birlikte devralır; bu yüzden satıştan önce ipoteğin kaldırılması tercih edilir.

İpotek ve tapu harcının birlikte ödendiği durumlar

Konut kredisi dışında bir kredi ile alınan taşınmazda, satış ve ipotek aynı randevuda yapılır. Bu durumda alıcı ve satıcının tapu harcı, ipotek harcı ve iki işlem için ayrı döner sermaye ücreti tahakkuk eder. Toplam masrafı planlarken bu kalemleri birlikte düşünün. Satış harçları için tapu harcı sayfasına bakabilirsiniz.

Örnek: konut kredisinde ipotek maliyeti

Tablodaki tutarlar ipotek bedelinin kredi tutarına eşit olduğu varsayımıyla hesaplanmıştır. Bankalar çoğu zaman ipoteği kredi tutarından daha yüksek bir bedelle kurar; bu durumda harç da artar. Kesin rakamı bankanızın kredi teklifinde görebilirsiniz.

Konut kredisinde harç istisnası

Konut finansmanı amacıyla kullanılan kredilerde, mevzuatta belirli şartlarla ipotek harcı istisnası öngörülmüştür. İstisnanın kapsamı ve şartları zaman içinde değişebildiği için kredi kullanmadan önce bankanıza ve tapu müdürlüğüne sorun. İstisna uygulansa bile döner sermaye bedeli ödenir. İhtiyaç kredisi ya da ticari kredi için konulan ipoteklerde istisna genellikle uygulanmaz ve harç tam olarak alınır.

İpoteğin kaldırılması

Kredi borcu bittiğinde ipoteğin kaldırılması için banka tapu müdürlüğüne yazı gönderir. Fek işlemi denilen bu kaldırma işlemi harçtan muaftır; yalnızca döner sermaye bedeli alınabilir. Banka yazısı gönderilmeden ipotek kendiliğinden kalkmaz. Kredinizi kapattıktan sonra bankadan ipoteğin kaldırıldığına dair bilgi isteyin ve Web Tapu üzerinden tapu kaydınızı kontrol edin.

İpotek işlemi nasıl yapılır?

Konut kredisinde ipotek işlemi genellikle satışla aynı gün tapu müdürlüğünde yapılır. Banka adına yetkili bir görevli ya da banka tarafından yetkilendirilmiş bir kişi işleme katılır. İpotek harcı ve döner sermaye bedeli bu işlemden önce ödenir. Bazı bankalar ipotek masraflarını kredi masrafları arasında müşteriye yansıtır. Kredi sözleşmesinde masrafların ayrıntılı dökümünü istemek hakkınızdır.

İkinci derece ipotek

Aynı taşınmaz üzerine birden fazla ipotek konulabilir. İkinci ya da sonraki derecelerdeki ipotekler için de harç, ipotek bedeli üzerinden aynı oranla hesaplanır. Bankalar genellikle birinci derece ipotek ister; taşınmaz üzerinde başka bir ipotek varsa kredi onayı zorlaşabilir. Kredi başvurusundan önce tapu kaydını Web Tapu üzerinden kontrol etmek, bu tür sürprizleri önler.

İpotek harcı, ipotek bedeli üzerinden alındığı için bankanın talep ettiği bedeli kredi sözleşmesinde kontrol etmek, harcın neden yüksek çıktığını anlamanızı sağlar. Bedel üzerinde bankayla görüşmek mümkün olabilir.

Sık sorulan sorular